Entwicklung von Logistikimmobilien? Eine echte Kunst!

Simone Simon – nein, das ist kein Künstlername. Doch was sie als Head of Real Estate Management bei DB Schenker verantwortet, ist in der Tat eine hohe Kunst. Gemeinsam mit ihrem Team sorgt sie dafür, dass DB Schenker bei der Suche nach neuen Logistikimmobilien und Standorten erfolgreich ist. Eine echte Herausforderung: Logistikgrundstücke sind rar, und Erschließung sowie Entwicklung sind aufwendig und zeitintensiv. Wir hatten die Gelegenheit am Rande eines Termins mit Simone Simon über die Herausforderungen im Projektmanagement für Logistikimmobilien zu sprechen. 

Logistics Matters: Als Laie denkt man oft, das Wichtigste bei einem Logistikstandort sei die Autobahnanbindung. Stimmt das überhaupt? 

Simone Simon: Eine gute Verkehrsanbindung ist tatsächlich essenziell – aber es muss nicht zwingend eine Bundesautobahn sein. Wir betreiben auch sehr erfolgreiche Niederlassungen, die über Bundesstraßen gut erreichbar sind. Es gibt allerdings noch weitere Kriterien, die oftmals wichtiger sind. 

Logistics Matters: Können Sie uns ein Beispiel nennen?

Simone Simon: Ganz zentral ist die Grundstücksgröße. Flächen in der Größenordnung, wie wir sie für Terminals oder Warehouses benötigen, sind schwer zu finden. Deshalb starten wir jede Standortsuche mit einer genauen Bedarfsplanung – auf Basis eines Standardlayouts. Bei einem Umschlagsterminal etwa definieren wir zunächst die Anzahl der benötigten Tore. Ausgehend davon berechnen wir unter Berücksichtigung von Standardmaßen und zusätzlichen Flächenbedarfen wie Fluchtwegen, Sozialräumen und weiteren Anforderungen die notwendige Terminalfläche. Dazu kommt dann unter andrem die Planung der Stellflächen für die Wechselbrücken und Lkw. Diese Flächen und der notwendige Zuschnitt des Grundstücks sind unsere grundlegenden Parameter.

Andere Gebäude, wie Büros, lassen sich meist flexibel ergänzen – entweder als separates Gebäude oder integriert in das Terminalgebäude. Zuerst geht es aber darum, überhaupt ein Grundstück zu finden, das unseren grundlegenden Anforderungen für das Terminal oder die Lagerfläche entspricht.

Ein weiterer entscheidender Punkt ist das Thema Lärm – und in dem Zusammenhang der Bebauungsplan und die Nutzung des umliegenden Areals. Ist das Gelände ein reines Gewerbegebiet oder ein Industriegebiet? Wie nah sind die nächsten Wohnhäuser? Lkw-Verkehr verursacht nun mal Lärm – auch wenn wir durch den Einsatz von E-Lkw bereits zur Entlastung beitragen. Deshalb klären wir mit den zuständigen Behörden frühzeitig, ob unsere geplante Nutzung mit den verfügbaren Lärmkontingenten vereinbar ist. Andernfalls ist ein Projekt nicht nachhaltig umsetzbar.

Logistics Matters: Apropos E-Lkw – welche Rolle spielt das Thema Nachhaltigkeit im Real Estate Management?

Simone Simon: Eine sehr große. Nachhaltigkeit ist für uns als Unternehmen auf vielen Ebenen verbindlich – und entsprechend auch in der Grundstücks- und Gebäudeentwicklung fest verankert. Das betrifft sowohl den Bau als auch den späteren Betrieb der Immobilien.

Diese Kriterien spiegeln nicht nur unsere eigenen Werte wider – sie sind auch für unsere Kunden von Bedeutung. Viele haben selbst ambitionierte Nachhaltigkeitsziele, die wir durch unsere Standards mittragen. Nicht zuletzt ist uns wichtig, auch gegenüber Kommunen und Öffentlichkeit zu zeigen, dass wir als verantwortungsvoller Partner auftreten und auf eine nachhaltige und akzeptierte Entwicklung achten.

Logistics Matters: Welche Maßnahmen sind in diesem Kontext typisch?

Simone Simon: Bereits in der Bauplanung orientieren wir uns z.B. an den Nachhaltigkeitskriterien der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB). Der neue Standort in Neunkirchen – wie auch andere zuvor – erfüllt deren Gold Standard. Damit garantieren wir hohe Anforderungen an nachhaltiges Bauen.

Im späteren Betrieb setzen wir unter anderem auf energieeffiziente Gebäudeausstattung wie LED-Beleuchtung, Wärmepumpen oder Geothermie. Auch E-Mobilität spielt eine große Rolle. Sowohl im Lager mit elektrisch betriebenen Flurförderzeugen, umgangssprachlich Stapler - als auch für die Lkw-Flotten inklusive entsprechender Ladeinfrastruktur.

Logistics Matters: Sie haben die Akzeptanz durch Kommunen und Öffentlichkeit angesprochen. Wer sind Ihre wichtigsten Ansprechpartner in der Entwicklungsphase?

Simone Simon: Das hängt von der Größe der Kommune ab. In mittelgroßen Städten sind es häufig der Bürgermeister sowie das Bauamt oder die Wirtschaftsförderung. Oft präsentieren wir unser Projekt auch direkt im Gemeinderat, um uns als langfristigen Wirtschaftspartner vorzustellen. Unser hoher Bekanntheitsgrad und das positive Renommee helfen – aber es bleibt wichtig, ehrlich und transparent zu kommunizieren. Logistikimmobilien werden wegen Verkehrs- und Lärmemissionen oft kritisch betrachtet. Hier ist gute, faktenbasierte Überzeugungsarbeit gefragt.

In größeren Städten arbeiten wir mit einer Vielzahl an Behörden zusammen: Umweltamt, Wasserbehörde, Bauamt – je komplexer die Verwaltungsstruktur, desto umfangreicher unsere Abstimmungen. Unsere Aufgabe ist es, alle Aspekte – vom Abfallmanagement bis zum Verkehrskonzept – in ein schlüssiges Gesamtkonzept zu integrieren. Hinzu kommen natürlich unsere Generalunternehmer und Baupartner, mit denen wir eng und vertrauensvoll zusammenarbeiten.

Logistics Matters: Eine komplexe Aufgabe – oder eben eine echte Kunst, wie man sieht. Was sind aus Ihrer Sicht die wichtigsten Kompetenzen in Ihrem Bereich?

Simone Simon: Ich würde es auf drei Punkte fokussieren: Erstens braucht es fundierte Fachkompetenz, die durch sachliche Argumente überzeugt und eine belastbare Planung ermöglicht. Zweitens ist Kommunikationsstärke entscheidend – die Fähigkeit, ehrlich, offen und auf Augenhöhe mit allen Projektbeteiligten zu sprechen. Und drittens halte ich ein tief verankertes, nachhaltiges Denken für einen strategischen Erfolgsfaktor in der Logistikimmobilienentwicklung.

Logistics Matters: Vielen Dank für dieses Gespräch!